近年來，不少物業(yè)公司將各類自助設備引入小區(qū)。除了常見的直飲水機以外，碾米機、自助打印機、童車租賃等五花八門的設備不斷涌現(xiàn)，它們在提升居民生活便利性的同時，也存在一些管理和運營問題。引入自助設備需要征求業(yè)主同意嗎？相關收益如何分配？出現(xiàn)問題物業(yè)是否需要擔責？記者就熱點問題進行了采訪。
小區(qū)里的自助設備五花八門，圖為豐臺區(qū)紅獅家園小區(qū)內的便民自助打印機和快遞柜。
問題1
自助機一茬茬換 收益去向成謎
記者走訪北京多個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，飲水機、舊衣物回收柜等自助設備通常安裝在小區(qū)門口、單元樓旁或停車場邊等明顯位置。為安裝自助設備，小區(qū)地面進行了硬化和加高處理，有些還加裝了頂棚，自助設備儼然成為小區(qū)基礎設施的一部分。
在豐臺區(qū)紅獅家園小區(qū)，進入小區(qū)大門就可看到非機動車停車位旁的便民自助打印機和快遞柜，此外，小區(qū)內還散落著直飲水機、自動售貨機等裝置。在隔壁的宋家莊家園小區(qū)，出售瓶裝飲料的自動販賣機就在小區(qū)大門旁。
“北京小區(qū)內投放自助設備的月租金在1000元至5000元不等，根據地段、住宅性質等有所區(qū)別，物業(yè)公司通常會提前收取租金費用。”物業(yè)管理專家路軍港介紹。
這些設備的安裝是否經過業(yè)主同意？產生的收益去向何方？記者在小區(qū)內進行了采訪。“物業(yè)沒有征求過我們的意見，也不知道這些場地的租金去哪了?！毙^(qū)居民劉女士說。采訪中，不少居民向記者表示，不清楚小區(qū)引入自助設備的流程，對公共收益的明細、去向也并不了解。
“我們小區(qū)里的自助機換了一茬又一茬，果蔬機、碾米機、自動售貨機……既占地兒又擋路?！本用窳_先生抱怨，自家小區(qū)內的自助設備擺放位置不合理，擠占了本就不寬裕的公共空間。
【解題】
每年一季度需公示
公共收益物業(yè)公司引入自助設備，需要征求居民意見嗎？
對此，路軍港表示，引入自助設備是否征求居民意見取決于物業(yè)公司和居民簽訂的物業(yè)服務合同中是否約定物業(yè)公司可以利用公共區(qū)域場地、道路、房屋從事經營性活動。如果物業(yè)服務合同中明確規(guī)定物業(yè)可利用公共區(qū)域開展經營活動，物業(yè)公司就無需再征集業(yè)主的意見；如果合同中沒有約定，物業(yè)就需要按照民法典的相關規(guī)定，召開業(yè)主大會，經過表決后方可實施。
此外，需要注意的是，自助設備安裝的位置需避免影響到其他業(yè)主的合法權益。
至于如何處理自助設備帶來的收益，路軍港表示，物業(yè)公司引入自助設備獲得的相關租金收益屬于小區(qū)公共收益，應向業(yè)主公示。
他提醒：“每年一季度，物業(yè)公司需要公示上一年度的公共收益情況。業(yè)主可以在每年1月1日至3月31日期間，注意查看物業(yè)有無依規(guī)張貼相關的公共收益分配情況?！?/p>
分配收益時，可以按照物業(yè)服務合同約定分配。如果合同中并沒有約定如何就公共收益進行分配，物業(yè)公司可以提供證據，在扣除合理的支出后，其余的部分歸全體業(yè)主所有。
路軍港建議：“如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在不公示收益等違規(guī)行為，可以向住建部門進行投訴?！?/p>
問題2
一些設備“曇花一現(xiàn)” 儲值卡變廢卡
不少居民反映，一些自助設備在小區(qū)里往往“曇花一現(xiàn)”，安裝幾個月便悄無聲息地消失，導致居民無法正常消費。不少自助設備以優(yōu)惠的價格吸引用戶網上儲值或由工作人員現(xiàn)場辦卡，一旦設備撤走，居民往往難以退費。
居民李先生曾在自助碾米機上預付了5斤大米的碾米費用，最初他提取了3斤米，可不到兩個月，這臺設備便因為碾米的聲音太大等擾民現(xiàn)象，被居民投訴，之后設備被拆除。李先生剩余的兩斤額度不知道該去哪里使用，“金額不大，但心里挺不舒服的。”
無獨有偶，豐臺的康女士花300元從進社區(qū)推銷的工作人員手里辦了一張水卡。不久后，康女士發(fā)現(xiàn)，原先擺放直飲水機的地方，換了另一家廠商的直飲水機，自己的水卡無法使用。“我不知道原來那家直飲水廠家的任何信息，更別提退卡費了?！背艘粡垱]有任何信息的水卡，康女士手里再無其他憑證。
“小區(qū)飲水機跑路了，物業(yè)一問三不知”“辦的水卡好久不用，查余額才知道之前的公司沒了，飲水機也撤走了”……在社交媒體上，很多網友都遭遇過自助設備跑路的煩心事兒，尋找物業(yè)公司求助也沒有結果。由于這類自助設備涉及的金額不大，一些用戶不得已放棄維權。
【解題】
審查監(jiān)管不到位理應擔責
如果社區(qū)里的自助機撤走，充值返還困難，用戶聯(lián)系不上廠商，物業(yè)公司是否應該承擔責任？
對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為，物業(yè)公司作為業(yè)主共有部分的維護者、管理者，在自助機投放整個過程中，一般對于廠商資質、商品質量、日常運營活動等都具有相應的審查、監(jiān)管、告知義務，如果物業(yè)公司在這個過程中存在不當行為，造成業(yè)主利益受損，有可能因此承擔相關責任。
“根據物業(yè)與廠商簽訂的協(xié)議，或者根據物業(yè)日常的管理行為，如果物業(yè)與廠商采取了配合推廣、代收款項、充值返利等合作方式，即便廠商跑路，只要物業(yè)公司因業(yè)主的充值行為獲益，業(yè)主就有權據此要求物業(yè)公司承擔相關責任?！蓖跤癯几嬖V記者。即便物業(yè)公司沒有上述獲益行為，如果廠商資質、商譽存在問題，而物業(yè)沒有盡到相應的審查、監(jiān)管或者及時、合理的告知義務，也可能因此承擔一定的責任。
問題3
問題設備質量欠佳 維權不知找誰
還有一些居民反映，因為小區(qū)里的自助設備提供的產品質量不佳，侵害了自己的權益。在一條關于自助碾米機的討論下面，有網友表示，“打出的米全是小黑點，客服卻不承認，說是我放壞的”“一斤3塊8的現(xiàn)磨大米讓人挺失望，感覺像陳米的味道”……
小霖則遇到過小區(qū)直飲水機里的水有怪味、越喝嗓子越干的情況，他發(fā)現(xiàn)直飲水機器上顯示的檢測pH值遠低于正常數(shù)值。廠家工作人員卻告訴小霖，一個月前剛剛換過濾芯，水質并無問題。
本報今年4月曾報道，在北京的部分小區(qū)，有的自動售水機上的第三方檢測報告已經過期多年，有的檢測數(shù)據出奇一致，還有的pH值檢測結果顯示已嚴重超標，物業(yè)卻稱“影響不大”。
記者走訪時也發(fā)現(xiàn)，不同廠商的直飲水機上張貼的維護頻率不同。除基本的營業(yè)執(zhí)照、第三方機構出具的檢測報告外，直飲水廠家會附上維護檢測表。有的廠家會每周填寫渾濁度、電導率、pH值的具體數(shù)值，有的廠家僅定期在表格中填寫“合格”“正?！钡茸謽?。
一些直飲水機上張貼的維護檢測表信息模糊，有的廠家僅在表格中填寫“合格”“正常”等字樣。
此外，自助設備還可能存在一定的安全隱患。此前有媒體報道，一名兩歲男童被鎖進小區(qū)的自動售貨機里，最終被消防員救出。
【解題】物業(yè)有義務披露問題廠商信息
王玉臣律師認為，根據《中華人民共和國食品安全法》規(guī)定，涉及食品生產和銷售的設備運營方必須取得相關許可，并在顯著位置公示證照和檢驗信息。物業(yè)公司作為設備引入方，有義務對設備的資質進行審查，并定期檢查運營情況。
“如果物業(yè)公司選擇廠商時對其產品質量沒有盡到合理審查義務，在日常運行中沒有根據協(xié)議及時督促廠商履行定期檢修的義務，在管理過程中發(fā)現(xiàn)自助機出現(xiàn)質量問題沒有及時告知廠商維修等，在這些情況下，物業(yè)公司可能需要承擔責任?！蓖跤癯急硎尽?/p>
此外，如果在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同中，對于物業(yè)公司引入第三方利用業(yè)主共有部分獲益的責任具有相關約定，業(yè)主也可以直接根據合同約定要求物業(yè)承擔責任。
無論物業(yè)是否需要直接向業(yè)主承擔責任，物業(yè)公司都有義務披露問題廠商的相關信息，來協(xié)助業(yè)主維權。
物業(yè)公司如果違規(guī)，業(yè)主應該如何維權呢？王玉臣建議，業(yè)主如果維權要取證先行。業(yè)主需要對目前小區(qū)自助機的引入情況、分配位置、經營狀況等采取拍照、視頻等方式取證。
其次，與物業(yè)溝通協(xié)商。業(yè)主或者業(yè)委會可以對目前小區(qū)內自助機的情況與物業(yè)協(xié)商，根據需求，要求物業(yè)清離問題設備、公示收益情況并合理分配收益。
再次，物業(yè)如有違規(guī)，業(yè)主可以向相關主管部門投訴、舉報，要求依法調查并予以處罰。
最后，提起民事訴訟。業(yè)主對于因物業(yè)引入自助機獲益行為而受到的損失，如果經協(xié)商不成，也可以提起民事訴訟，要求物業(yè)承擔賠償損失等責任。
記者手記：
在采訪中，記者了解到，很多業(yè)主雖然關心小區(qū)的公共收益，但并不了解物業(yè)公司需要對公共收益進行公示的相關規(guī)定，也不清楚物業(yè)公司在何時、何地對公共收益進行公示。
要改變這一現(xiàn)狀，一方面，業(yè)主需要主動了解相關法律規(guī)章制度，合法合理維護自身權益；另一方面，物業(yè)公司也應該重視業(yè)主權益，主動告知業(yè)主引入相關設備的情況，讓公共收益更加透明；加強設備管理，為城市社區(qū)治理注入更多人性化關懷。
只有物業(yè)、商家和業(yè)主形成良性互動，建立更加透明、規(guī)范的管理體系，技術創(chuàng)新才能真正服務于民生。
編輯 黃俏華
責編 楊雙竹
審核 段欽中
