“下班回家，走到家門就看到里面的水漫出來了?？蛷d都是水，積了至少有三四公分。我家客廳和臥室用鋪的都是實木地板，被水泡過后都得換了，這個損失該由誰來賠？”
日前，杭州市閑林江南府小區(qū)二樓住戶龔先生向記者求助，稱家里廚房反水，關(guān)于受損賠償一事，與物業(yè)和保險公司一番交涉之后陷入了僵局。
二樓反水事件并非個例。二樓為何容易反水，到底誰該背責(zé)，住戶又該如何維權(quán)？
下班后回家
客廳和主臥全是污水
“其實買房的時候聽說過二樓會有反水風(fēng)險，只不過當(dāng)初覺得不會真的這么倒霉被自己碰上?！泵鎸依飫傇庥龅姆此录?，龔先生頗為無奈。
“9月18日，也就是中秋節(jié)后的第一個工作日，早上上班前我們就看到廚房水管有滲水的跡象，當(dāng)時就反映給小區(qū)物業(yè)管家，希望可以及時處理一下。沒想到等到下班后回家，發(fā)現(xiàn)客廳和主臥的地板都泡了水，而且還是廚房污水，到處是廚余殘渣，很油膩。”龔先生說。
▲圖源：業(yè)主提供。
“事發(fā)后，物業(yè)人員處理速度還是挺快的，很快就疏通了污水管。但是損失已經(jīng)無法挽回，地板泡了大半天的水，已經(jīng)滲漏到地板下面了，一樓住戶的天花板都滲出了水漬。都這么嚴(yán)重了，我家的木地板以后肯定會變形、霉變，都得換掉。”龔先生說，前幾天他向裝修公司打聽了一下更換木地板、踢腳線、補(bǔ)墻的價格，再加上裝修期間在外的住宿費，全部損失加在一起大概10萬元。
根據(jù)當(dāng)時疏通管道的現(xiàn)場情況來看，堵點發(fā)生在污水主管，而非龔先生家的入戶支管。龔先生據(jù)此認(rèn)為，污水主管堵塞導(dǎo)致他家反水，物業(yè)方面應(yīng)該承擔(dān)一定的責(zé)任。
▲江南府。對此，江南府物業(yè)負(fù)責(zé)人李亞鵬告訴記者：“我們是買過保險的，二樓住戶家的損失可以由保險公司理賠。不過，具體金額要等保險公司定損結(jié)果出來之后才知道。根據(jù)我們與小區(qū)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，共用雨、污水管道每年疏通一次，我們上一次疏通是在今年5月?！?/p>
不過，對于保險公司的定損原則，龔先生覺得難以接受。“保險公司理賠人員通過視頻定損，對方認(rèn)為目前木地板仍然平整，還沒有起泡、變形，言外之意就是還沒有發(fā)生損失?！饼徬壬f，原本他是打算等保險公司定損理賠一結(jié)束就重新裝修，但如果按照保險公司的說法，還得等到地板“翹起變形、霉變”之后才能定損，這就意味著他們還得在充滿臭味的房子里，等上一段時間。
二樓反水造成損失
樓上住戶和物業(yè)要擔(dān)責(zé)
倘若保險公司不賠償，因反水遭遇損失的業(yè)主該如何維權(quán)呢？
“污水主管堵塞導(dǎo)致二樓住戶反水，樓上住戶肯定有責(zé)任。但是要確定具體是哪一戶或者是哪幾戶的責(zé)任，這是非常困難的。所以，在一些案例中，發(fā)生反水的二樓住戶會把樓上住戶作為一個共同的責(zé)任主體進(jìn)行起訴?！?浙江圣銀律師事務(wù)所張雙鵬律師認(rèn)為，反水的責(zé)任關(guān)系與高空拋物類似，在無法厘清具體責(zé)任的時候，樓上住戶都要承擔(dān)責(zé)任（事發(fā)期間房子空置的除外）。
不過，在反水事件中，物業(yè)往往也是責(zé)任方之一?！拔飿I(yè)公司有沒有過失，除了要看物業(yè)有沒有履行日常疏通污水主管的義務(wù)，還要看反水事件發(fā)生后物業(yè)有沒有在第一時間采取合理且恰當(dāng)?shù)奶幚矸绞椒乐箵p失擴(kuò)大。因此，在很多訴訟案例中，物業(yè)公司往往會和樓上住戶一起被二樓住戶起訴?！睆堧p鵬說。
記者了解到，現(xiàn)實中確有一些與二樓反水事件相關(guān)的訴訟案例。法院的判決結(jié)果是，樓上住戶包括二樓業(yè)主須承共同承擔(dān)責(zé)任。若物業(yè)公司存在一定的過失，也會被判令承擔(dān)一定比例的責(zé)任。
“物業(yè)公司可以通過購買保險來轉(zhuǎn)移自身的風(fēng)險，但不是說責(zé)任也就此轉(zhuǎn)移給了保險公司。反水事件發(fā)生后，二樓住戶和物業(yè)公司是雙方民事主體，其實直接發(fā)生關(guān)系應(yīng)該是住戶和物業(yè)公司?！睆堧p鵬認(rèn)為。
如何避免二樓反水
有房企引入新工藝
二樓反水問題其實由來已久。為了應(yīng)對高層建筑中常見的水壓問題，一樓是獨立下水的，所以高層小區(qū)里整棟樓下水的最低點一般都在二樓。而二樓的排水管接到一層，有個轉(zhuǎn)換橫向管，這里就是易堵點。一旦高層住戶用水不當(dāng)，或往水管里丟固體垃圾，長此以往難以避免會形成堵塞，而堵塞往往堵在二樓水管的橫向管，污水只能從二樓倒灌，形成反水。
對這一長期困擾的問題，杭州部分開發(fā)商已有多種策略進(jìn)行規(guī)避。一位濱江集團(tuán)工程負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們在5年前就嘗試了增加備用管的方式來避免這一問題?！?/p>
他告訴記者：“我們除了主下水水管，一般還會增設(shè)一條備用管，并在樓幢外設(shè)計一根口徑較小較隱蔽的警戒管，也叫溢流管。如果主水管堵塞，可以直接通過備用管來下水。警戒管則是物業(yè)日常在小區(qū)巡視時要觀察的，如果警戒管有流水，說明水管存在堵塞情況，應(yīng)及時安排疏通?！?/p>
“此外，我們還會通過排水管道機(jī)器人進(jìn)行視頻檢測，從排水窨井里放下去，市場上有疏通及檢測第三方單位，由物業(yè)公司邀請，每年或每兩個季度對小區(qū)做檢測。”
這些辦法能極大程度降低反水風(fēng)險，卻并不能杜絕，關(guān)鍵還是高層住戶都能文明用水，不往水管里丟大型固體垃圾。
編輯 何坪陽
責(zé)編 楊雙竹
審核 段欽中
