“下班回家，走到家門就看到里面的水漫出來(lái)了?？蛷d都是水，積了至少有三四公分。我家客廳和臥室用鋪的都是實(shí)木地板，被水泡過(guò)后都得換了，這個(gè)損失該由誰(shuí)來(lái)賠？”
日前，杭州市閑林江南府小區(qū)二樓住戶龔先生向記者求助，稱家里廚房反水，關(guān)于受損賠償一事，與物業(yè)和保險(xiǎn)公司一番交涉之后陷入了僵局。
二樓反水事件并非個(gè)例。二樓為何容易反水，到底誰(shuí)該背責(zé)，住戶又該如何維權(quán)？
下班后回家
客廳和主臥全是污水
“其實(shí)買房的時(shí)候聽(tīng)說(shuō)過(guò)二樓會(huì)有反水風(fēng)險(xiǎn)，只不過(guò)當(dāng)初覺(jué)得不會(huì)真的這么倒霉被自己碰上?！泵鎸?duì)家里剛遭遇的反水事件，龔先生頗為無(wú)奈。
“9月18日，也就是中秋節(jié)后的第一個(gè)工作日，早上上班前我們就看到廚房水管有滲水的跡象，當(dāng)時(shí)就反映給小區(qū)物業(yè)管家，希望可以及時(shí)處理一下。沒(méi)想到等到下班后回家，發(fā)現(xiàn)客廳和主臥的地板都泡了水，而且還是廚房污水，到處是廚余殘?jiān)?，很油膩。”龔先生說(shuō)。
▲圖源：業(yè)主提供。
“事發(fā)后，物業(yè)人員處理速度還是挺快的，很快就疏通了污水管。但是損失已經(jīng)無(wú)法挽回，地板泡了大半天的水，已經(jīng)滲漏到地板下面了，一樓住戶的天花板都滲出了水漬。都這么嚴(yán)重了，我家的木地板以后肯定會(huì)變形、霉變，都得換掉?！饼徬壬f(shuō)，前幾天他向裝修公司打聽(tīng)了一下更換木地板、踢腳線、補(bǔ)墻的價(jià)格，再加上裝修期間在外的住宿費(fèi)，全部損失加在一起大概10萬(wàn)元。
根據(jù)當(dāng)時(shí)疏通管道的現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，堵點(diǎn)發(fā)生在污水主管，而非龔先生家的入戶支管。龔先生據(jù)此認(rèn)為，污水主管堵塞導(dǎo)致他家反水，物業(yè)方面應(yīng)該承擔(dān)一定的責(zé)任。
▲江南府。對(duì)此，江南府物業(yè)負(fù)責(zé)人李亞鵬告訴記者：“我們是買過(guò)保險(xiǎn)的，二樓住戶家的損失可以由保險(xiǎn)公司理賠。不過(guò)，具體金額要等保險(xiǎn)公司定損結(jié)果出來(lái)之后才知道。根據(jù)我們與小區(qū)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，共用雨、污水管道每年疏通一次，我們上一次疏通是在今年5月?！?/p>
不過(guò)，對(duì)于保險(xiǎn)公司的定損原則，龔先生覺(jué)得難以接受?！氨ｋU(xiǎn)公司理賠人員通過(guò)視頻定損，對(duì)方認(rèn)為目前木地板仍然平整，還沒(méi)有起泡、變形，言外之意就是還沒(méi)有發(fā)生損失。”龔先生說(shuō)，原本他是打算等保險(xiǎn)公司定損理賠一結(jié)束就重新裝修，但如果按照保險(xiǎn)公司的說(shuō)法，還得等到地板“翹起變形、霉變”之后才能定損，這就意味著他們還得在充滿臭味的房子里，等上一段時(shí)間。
二樓反水造成損失
樓上住戶和物業(yè)要擔(dān)責(zé)
倘若保險(xiǎn)公司不賠償，因反水遭遇損失的業(yè)主該如何維權(quán)呢？
“污水主管堵塞導(dǎo)致二樓住戶反水，樓上住戶肯定有責(zé)任。但是要確定具體是哪一戶或者是哪幾戶的責(zé)任，這是非常困難的。所以，在一些案例中，發(fā)生反水的二樓住戶會(huì)把樓上住戶作為一個(gè)共同的責(zé)任主體進(jìn)行起訴?！?浙江圣銀律師事務(wù)所張雙鵬律師認(rèn)為，反水的責(zé)任關(guān)系與高空拋物類似，在無(wú)法厘清具體責(zé)任的時(shí)候，樓上住戶都要承擔(dān)責(zé)任（事發(fā)期間房子空置的除外）。
不過(guò)，在反水事件中，物業(yè)往往也是責(zé)任方之一?！拔飿I(yè)公司有沒(méi)有過(guò)失，除了要看物業(yè)有沒(méi)有履行日常疏通污水主管的義務(wù)，還要看反水事件發(fā)生后物業(yè)有沒(méi)有在第一時(shí)間采取合理且恰當(dāng)?shù)奶幚矸绞椒乐箵p失擴(kuò)大。因此，在很多訴訟案例中，物業(yè)公司往往會(huì)和樓上住戶一起被二樓住戶起訴?！睆堧p鵬說(shuō)。
記者了解到，現(xiàn)實(shí)中確有一些與二樓反水事件相關(guān)的訴訟案例。法院的判決結(jié)果是，樓上住戶包括二樓業(yè)主須承共同承擔(dān)責(zé)任。若物業(yè)公司存在一定的過(guò)失，也會(huì)被判令承擔(dān)一定比例的責(zé)任。
“物業(yè)公司可以通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移自身的風(fēng)險(xiǎn)，但不是說(shuō)責(zé)任也就此轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司。反水事件發(fā)生后，二樓住戶和物業(yè)公司是雙方民事主體，其實(shí)直接發(fā)生關(guān)系應(yīng)該是住戶和物業(yè)公司。”張雙鵬認(rèn)為。
如何避免二樓反水
有房企引入新工藝
二樓反水問(wèn)題其實(shí)由來(lái)已久。為了應(yīng)對(duì)高層建筑中常見(jiàn)的水壓?jiǎn)栴}，一樓是獨(dú)立下水的，所以高層小區(qū)里整棟樓下水的最低點(diǎn)一般都在二樓。而二樓的排水管接到一層，有個(gè)轉(zhuǎn)換橫向管，這里就是易堵點(diǎn)。一旦高層住戶用水不當(dāng)，或往水管里丟固體垃圾，長(zhǎng)此以往難以避免會(huì)形成堵塞，而堵塞往往堵在二樓水管的橫向管，污水只能從二樓倒灌，形成反水。
對(duì)這一長(zhǎng)期困擾的問(wèn)題，杭州部分開(kāi)發(fā)商已有多種策略進(jìn)行規(guī)避。一位濱江集團(tuán)工程負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們?cè)?年前就嘗試了增加備用管的方式來(lái)避免這一問(wèn)題?！?/p>
他告訴記者：“我們除了主下水水管，一般還會(huì)增設(shè)一條備用管，并在樓幢外設(shè)計(jì)一根口徑較小較隱蔽的警戒管，也叫溢流管。如果主水管堵塞，可以直接通過(guò)備用管來(lái)下水。警戒管則是物業(yè)日常在小區(qū)巡視時(shí)要觀察的，如果警戒管有流水，說(shuō)明水管存在堵塞情況，應(yīng)及時(shí)安排疏通?！?/p>
“此外，我們還會(huì)通過(guò)排水管道機(jī)器人進(jìn)行視頻檢測(cè)，從排水窨井里放下去，市場(chǎng)上有疏通及檢測(cè)第三方單位，由物業(yè)公司邀請(qǐng)，每年或每?jī)蓚€(gè)季度對(duì)小區(qū)做檢測(cè)?！?/p>
這些辦法能極大程度降低反水風(fēng)險(xiǎn)，卻并不能杜絕，關(guān)鍵還是高層住戶都能文明用水，不往水管里丟大型固體垃圾。
編輯 何坪陽(yáng)
責(zé)編 楊雙竹
審核 段欽中
