“我花200多萬買的房，裝修時突然冒出一個持有20年租約的陌生人?！苯眨啥际忻窭钕壬?，他通過房產(chǎn)中介“到家了”購買的二手房，遭遇“一房兩綁”困局——前業(yè)主在房屋過戶前竟秘密簽訂超長租約，中介公司被指未盡審查義務。
對于查詢房屋租賃備案是否為賣房的“必選項”，中介從業(yè)者對此說法不一。律師表示，前業(yè)主隱瞞重大事實，構成根本違約；中介未落實租賃備案查詢，存在明顯過失，應承擔買方損失及合理維權支出。
▲李先生購買的住房所屬小區(qū)
首付30萬買的150平米清水房?
竟有租約在前
去年4月，李先生在中介公司“到家了”的工作人員朋友圈，看到了一個二手房源：龍泉驛區(qū)臥龍谷玖號小區(qū)一套標價200多萬的清水房。他說，當時中介承諾首付10萬即可購房，還強調(diào)是“無糾紛凈房”，由于他此前關注該樓盤已久，在支付30萬首付后便按揭買下150多平的房屋。
今年3月18日，正當李先生準備裝修時，一位素不相識的人持經(jīng)備案的租賃合同現(xiàn)身，并稱早在2023年就已租下此房，租約長達20年。
記者看到，這份簽訂于2023年7月25日的合同顯示，租約至2043年7月25日，整整20年，租客為呂某某。李先生和妻子蒙了，這是他們準備生小孩而買的房，在裝修的節(jié)骨眼上居然出現(xiàn)這種事，他知曉“買賣不破租賃”，因此裝修也暫時擱置。
不過，李先生細看租賃合同才發(fā)現(xiàn)，150多平方米的房屋每月租金僅1200元，20年租金共28.8萬元。且租約簽訂近兩年，對方一直未入住，“正常人誰會租清水房？”李先生回想起整個交易過程中，表示前業(yè)主僅在過戶時露面過一次，此后便失聯(lián)。
過戶后，房屋內(nèi)還莫名出現(xiàn)十多包行李，他認為自己可能遭遇騙局，便趕忙找到中介公司。
▲李先生找到“到家了”
中介：前業(yè)主故意隱瞞租約?
租客：對方抵債
“到家了”核實確認了李先生購買的房屋有租約一事，但前業(yè)主已無法聯(lián)系。
3月21日，“到家了”武侯區(qū)負責人王先生告訴紅星新聞記者，他們所有流程都是正規(guī)的，在簽合同時也做了產(chǎn)調(diào)，“房子的權屬都是正常狀態(tài)?！彼f，當時他們曾讓前業(yè)主查詢租賃備案，“但她不查，說沒有租約?！辈⒃谫彿亢贤盁o租賃”處劃了勾。
▲房屋買賣合同中，前業(yè)主在“無租賃”處打勾
王先生認為，他們的購房合同已經(jīng)非常完善，房子已經(jīng)正常過戶到李先生名下，“我們把該做的都做了。房子雖然有租賃備案，但是被前業(yè)主故意隱瞞?！?/p>
他認為，李先生和他們都是被前業(yè)主故意隱瞞的對象，“這也是公司成立十多年來，第一次遇到，如果李先生認為中介公司有責任，可以起訴。”目前他們也在聯(lián)系前業(yè)主。
李先生告訴記者，中介公司并未提供相應證據(jù)證明他們曾進行過詢問、核實，只有房屋買賣合同中“劃勾”的一項。
他說，查詢租賃備案非常簡單，只需在線上APP中輸入信息由原房主配合即可。自己花了兩萬多元的中介費，就因為中介這樣一個疏忽，將風險轉(zhuǎn)移到買方，“劃勾”的合同并不能撇清中介的責任。
▲李先生與中介的對話
記者聯(lián)系上租客呂先生，他告訴記者，他和前業(yè)主張某是朋友，但因為對方欠了他“幾十上百萬”，在銀行也有欠款，張某把房子租給他是抵債的。
3月21日，記者跟隨李先生一家去大面派出所報警。警方表示，這屬于民事糾紛，建議通過訴訟的渠道解決，現(xiàn)場民警也多次撥打張某電話，處于無人接聽狀態(tài)。
中介是否盡到查詢義務?
律師：前業(yè)主根本違約，中介可能未盡責
記者了解到，查詢房屋租賃登記備案，除了可以線下查詢外，備案成功的個人還可登錄“天府市民云”APP、成都住房租賃交易服務平臺查看備案憑證。
記者咨詢成都多個不同房地產(chǎn)中介公司的員工，對于租賃登記備案是否為賣房時中介的必查項，大家對此說法不一，但均提到，對房屋進行詳細產(chǎn)調(diào)，排除可能存在的風險，是賣房的前提。產(chǎn)調(diào)就包括房屋是否有查封、抵押、設置居住權，是否涉及繼承贈與等。
有中介提到，為了防止類似的惡意租約，導致業(yè)主買房后無法入住，他們除了會進行線上查詢外，還會線下去房管局查詢。本案中，既然現(xiàn)在已過戶，租客可以找前業(yè)主追究責任。
另一位中介人員則提到，租賃備案并非必查項，因為在產(chǎn)調(diào)的房屋信息摘要上就有該房屋是否設置有居住權，他們也會在房屋買賣合同中對是否有租約進行約定。若原房主虛假承諾，屬于根本違約，可以要求撤銷合同，或讓其承擔合同價20%的賠償。但她也提到，雖不是必查項，但若房屋存在被出租的隱患，中介公司又未盡到披露義務，存在一定疏忽。
▲李先生查到，自己新買的房屋名下的確有房屋租賃登記備案憑證
對于本案，北京澤亨律師事務所胡磊律師認為，該案件存在多重法律關系。在房屋買賣合同關系中，根據(jù)《民法典》規(guī)定，前業(yè)主對房屋負有瑕疵擔保義務，交易時需向買家如實告知房屋權利狀況。其次是租賃合同關系，前業(yè)主與租客簽訂的20年租約若已備案，可適用“買賣不破租賃”原則，前提是交易合法、有效；最后是中介服務合同關系，中介公司應當對交易完成必要審查，如果沒有履職盡責，則可能構成服務合同違約。
此外，胡磊律師認為，租客呂某某以遠低于同地段市場價簽訂租約，卻在近兩年內(nèi)從未實際入住，該“以租抵債”的行為，可能違反《民法典》第154條關于惡意串通損害他人權益的規(guī)定。
胡磊律師表示，李先生可以通過法律途徑主張該租賃合同無效。若能夠證明前業(yè)主與租客惡意串通，那么該租約自始就不具備法律效力。其次，前業(yè)主隱瞞重大事實的行為構成了根本違約，李先生有權要求解除合同、賠償損失。
胡磊律師還認為，前業(yè)主在交易前故意隱瞞房屋存在租約的事實，交易后消失不參與交易的事后處置，從這些客觀行為上，已具有非法占有的故意。
四川一上律師事務所合伙人林小明律師表示，若租賃合同真實、客觀、公平，符合“買賣不破租賃”，那么租客可以依合同要求實現(xiàn)自身權利。反之，若存在惡意串通損害購房者利益等情形，則可以根據(jù)《民法典》規(guī)定，請求法院或仲裁機構予以撤銷租賃合同。
他提醒，無論是中介還是購房者，都應全面、合理地審查房屋狀況，查詢相應登記以及實地考察，做好合同約定，盡量避免后續(xù)紛爭。
一位不愿具名的房產(chǎn)協(xié)會相關人士也提到，中介公司應對房屋信息進行核實，并將不利影響告知業(yè)主，若該房屋的確進行了備案，但中介未落實，存在一定瑕疵。
記者了解到，目前成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會已聯(lián)系“到家了”總部核實具體情況，截至記者發(fā)稿前，前業(yè)主張某的電話依舊無人接聽。
編輯 黃璐露
責編 楊雙竹
審核 段欽中
