房屋被查封
業(yè)主未在案涉房屋居住
是否需要繼續(xù)履行
繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)？
近日
湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院
對(duì)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案作出判決
認(rèn)定案涉房屋被查封
并不限制業(yè)主的居住權(quán)
其不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)
判決業(yè)主向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)5142.76元
基本案情
2018年8月，劉某購(gòu)買(mǎi)了案涉房屋，成為長(zhǎng)沙市某小區(qū)的業(yè)主。2020年6月，因劉某的配偶李某涉嫌集資詐騙罪，二人共有案涉房屋被汨羅市公安局依法先行網(wǎng)絡(luò)查封。后經(jīng)汨羅市人民法院生效刑事判決確認(rèn)，案涉房屋應(yīng)予以追繳。
案涉房屋被查封后，劉某搬離，未再居住，未再繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司因催討無(wú)果，于2024年9月訴至芙蓉區(qū)法院，要求劉某繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)。
法院審理
法院審理后認(rèn)為，案涉房屋被查封期間，或被人民法院依法拍賣(mài)后、對(duì)房屋的所有權(quán)作出變更的民事裁定書(shū)生效之前，劉某仍是案涉房屋的所有權(quán)人。雖然案涉房屋被查封，但是劉某并未被限制正常使用案涉房屋。且案涉房屋被查封，系因劉某的配偶涉嫌刑事犯罪所致，是共有人自身原因所致。所以，在物業(yè)公司主張的物業(yè)費(fèi)欠繳期間，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人仍是劉某。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主自交房之日起，就應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)繳納義務(wù)，即便劉某未實(shí)際居住，但物業(yè)公司已提供物業(yè)服務(wù)，故劉某不能以未居住為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，其作為案涉房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。又因雙方對(duì)抵扣劉某之前預(yù)繳的物業(yè)費(fèi)2268.24元、裝修押金2040元均未有異議，法院遂判決劉某向物業(yè)公司支付欠繳的剩余物業(yè)費(fèi)5142.76元。
該案判決后，雙方均未上訴。
法官說(shuō)法
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。同時(shí)，第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在房屋查封期間，業(yè)主仍需履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。本案中，物業(yè)公司與劉某所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿合法簽訂的有效合同，雙方均應(yīng)按照該合同約定履行自己的義務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，其收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間起算點(diǎn)是業(yè)主收房之日，而不是以業(yè)主實(shí)際使用房屋的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，因此業(yè)主以未使用房屋為由拒繳物業(yè)費(fèi)是不合理的。查封只是公安、法院依法對(duì)財(cái)產(chǎn)采取的一種控制性措施，并不會(huì)導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生變更。在業(yè)主不破壞被查封的房屋的情況下，法院并不限制業(yè)主使用該房屋，故業(yè)主以房產(chǎn)被查封作為不支付物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，不應(yīng)得到支持。簡(jiǎn)而言之，被查封的房屋在拍賣(mài)成交確認(rèn)裁定書(shū)生效之日之前，所拖欠的物業(yè)費(fèi)仍由原業(yè)主承擔(dān)；在此之后，產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)則開(kāi)始由買(mǎi)受人承擔(dān)。若執(zhí)行法院在拍賣(mài)時(shí)已在“競(jìng)買(mǎi)須知”“競(jìng)買(mǎi)公告”中明確告知競(jìng)買(mǎi)人房產(chǎn)存在拖欠物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的瑕疵，并提醒競(jìng)買(mǎi)人自行調(diào)查，則競(jìng)買(mǎi)人出價(jià)競(jìng)買(mǎi)的行為應(yīng)視為愿意承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
編輯 黃璐露
責(zé)編 楊雙竹
審核 段欽中
