但必須遵守定價標準

很多業(yè)主都知道，小區(qū)公共收益主要包括停車收入、經(jīng)營性用房租金收入、廣告租金收入等。對多數(shù)小區(qū)來說，停車費是最大也是最穩(wěn)定的收入來源，如城東新城某樓盤電子業(yè)主卡顯示，統(tǒng)計周期內(nèi)小區(qū)公共收益約420萬元，其中停車收入約250萬元，占比近6成；拱墅區(qū)某小區(qū)2021年度停車費占小區(qū)全年公共收益的99%。

但很多業(yè)主搞不清楚，在業(yè)委會或物管會成立前，停車收入究竟歸誰所有？在很多人印象里，停車費是由物業(yè)收取的，那這筆巨額停車收入是歸物業(yè)所有嗎？

根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售房子前，會訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并通過公開招標方式選聘出前期物業(yè)。小區(qū)交付后，前期物業(yè)進場服務(wù)。物業(yè)應(yīng)當開設(shè)公共收益專門賬戶，不得與物業(yè)的其它收支合用賬戶，并定期將公共收益使用、管理的詳細情況向全體業(yè)主公布。

也就是說，小區(qū)業(yè)委會成立前，停車收入只是由前期物業(yè)代收代管。物業(yè)對小區(qū)共有部分經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。

那么，前期物業(yè)服務(wù)期間，小區(qū)停車費的收取標準是怎么制定的？

浙杭律師事務(wù)所資深律師孫偉偉說，前期物業(yè)停車收費一般是政府指導價收費的。根據(jù)2014年7月杭州發(fā)布的《關(guān)于進一步加強和完善杭州市區(qū)機動車停放收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），住宅小區(qū)內(nèi)停車以解決業(yè)主機動車停放問題為原則，優(yōu)先實行包月收費，收費標準綜合考慮車主承受能力及停車位建設(shè)和維護管理成本等因素確定。其中，業(yè)主大會成立前，小區(qū)內(nèi)公共車位的收費實行政府定價管理，根據(jù)《辦法》附件提供的收費參考標準，小區(qū)地面泊位包月100元，臨時停車3元/小時，24小時內(nèi)不超過12元；停車庫包月360元，臨時停車5元/小時，24小時內(nèi)不超過20元。業(yè)主大會成立后，停車收費以業(yè)主大會決議的方式實行自主定價。

對比來看，城北這個小區(qū)前期物業(yè)制定的停車收費標準，高于《辦法》給出的定價參考標準。

接到業(yè)主投訴后，屬地社區(qū)發(fā)函給物業(yè)，建議物業(yè)暫緩對業(yè)主停車進行收費，待小區(qū)物管會成立后，商議重新制定方案后再實施。

小區(qū)停車收入分成

“三七開”最普遍

既然前期物業(yè)可以收停車費，但扣除合理成本后屬于業(yè)主共有，那么這停車費究竟怎么分呢？

當小區(qū)成立業(yè)委會后， 通常都會召開業(yè)主大會，重新選續(xù)聘物業(yè)。此時，前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)委會需要委托專業(yè)機構(gòu)對前期物業(yè)服務(wù)期間公共收益的收支情況進行審計并公布審計結(jié)果。

孫律師說，通常前期物業(yè)服務(wù)合同中對停車收入有約定的，原則上按照約定；沒有約定的，則在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

一位曾經(jīng)擔任小區(qū)業(yè)委會主任多年的資深業(yè)內(nèi)人士說，根據(jù)他跟其它小區(qū)業(yè)委會成員的交流來看，目前杭州不少小區(qū)前期物業(yè)收取停車費時，會扣除停車收入的50%作為物業(yè)公司的服務(wù)成本，剩余的50%則歸業(yè)主所有，計入小區(qū)公共收益中。

而當業(yè)委會跟重新選續(xù)聘出來的物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同時，一般都會對停車收入的分成進行新的約定。拱墅區(qū)某小區(qū)業(yè)委會主任說，他們當初跟物業(yè)簽訂新合同時，就停車收入的分成談判了好幾輪，最后確定下來的分成比例是“三七開”——物業(yè)公司拿其中的30%，其余的70%歸業(yè)主所有?！案鶕?jù)不同小區(qū)的情況，也有四六開、二八開的，不過總體來說，三七開是目前杭州比較常見的停車收入分成比例?！?/p>

該業(yè)委會主任說，在實踐中，小區(qū)停車收費管理都是委托物業(yè)公司代管代收，物業(yè)公司確實在其中出人出力，涉及車位設(shè)施的維修、車管秩序員的工資、車位的保潔費等開支，因此物業(yè)收取部分的管理成本也是理所應(yīng)當?shù)?，“給物業(yè)一些適度的讓利，也有助于提高物業(yè)公司在日常管理中的積極性?！?/p>

不過，他也透露了一個訣竅，“在定下停車收入三七開分成比例時，業(yè)委會可以跟物業(yè)約定，小區(qū)一些公共設(shè)施設(shè)備需要應(yīng)急維修時，金額相對較小（比如2000元以下）的，由物業(yè)公司承擔，而不再由小區(qū)公共收益開支?！?/p>